去库存，是今年经济社会发展的五大任务之一。化解三四线城市房地产库存压力，包括农民工在内的新市民将成为“主力军”。

去年底召开的中央经济工作会议提出，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。今年的政府工作报告也强调，要加快农业转移人口市民化，让农民工在中小城市“挣钱顾家两不误”。

全国目前已有20余省先后出台政策鼓励农民工进城购房。主要举措包括：将农民工纳入住房公积金制度范围、发放购房租房等补贴、允许申请公租房以及推出针对性的贷款产品等。

如何提升农民工进城购房意愿？深入推进户籍制度改革将是关键之一。专家指出，住房制度改革必须以满足新市民需求为出发点，应全面推进并完善居住证制度，令农民工和户籍居民平等享受公共服务和基础设施，尤其是让其子女享有接受优质教育的权利。

纳入住房公积金制度范围

《住房公积金管理条例》(以下简称“条例”)于1999年出台，截至目前，全国已有2.17亿人加入了住房公积金制度，共有1亿缴存职工通过使用公积金解决了住房问题。

2014年7月30日召开的国务院常务会议指出，将住房保障和公积金制度实施范围逐步扩大到农民工。在会上，这被认为是推进农业转移人口市民化的若干举措之一。

为完善现有住房公积金制度，《条例》在2015年推出修订稿，并向社会征求意见。今年两会期间，住房城乡建设部副部长陆克华介绍，有些意见提出要扩大公积金的缴存范围，包括将农民工、个体工商户等群体纳入其中，以提高他们的购房支付能力。

“实际是否会这么修订，现在还不好说。”陆克华没有对公积金制度是否将惠及农民工给出明确的回答。但结合目前情况观察，在各地去库存的行动文件中，不少省份对此态度积极。

今年以来，江西、湖北、四川等地指明方向，要逐步将包括农民工在内的新市民纳入住房公积金制度范围。河南、甘肃则明确要求，用工单位要将建立稳定劳动关系的农民纳入住房公积金制度覆盖范围，依法保障其享受住房公积金政策。

根据国家统计局公布的数字，2014年，农民工住房公积金参保率仅为5.5%，其中在东部地区务工的农民工参保率为6.0%，高于中西部地区。制造业农民工参缴公积金的比例是建筑业农民工的5.9倍，差距明显。显然，农民工的公积金参保率亟待提升。

发放购房租房等补贴

清华大学房地产研究所所长刘洪玉算过一笔账：当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。如果平均一个农民工家庭有两个人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入。

刘洪玉认为，从这个意义上来说，要让农民工在城市能够买得起或租得起房，必须要有政府的补贴。记者注意到，今年以来，多省已经通过发放购房补贴、租赁补贴、搬迁补贴、物业补贴等方式，展示出吸引农民工来当地购房的诚意。

河南在《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》中，鼓励有条件的县(市、区)政府对农民和外来人员进城购买首套商品住房，给予一定比例的购房补贴，或由当地财政对购房者按所购房屋缴纳契税额度的适当比例给予购房补贴。

安徽省提出，对自愿退出宅基地并还耕、还林的农民，进城购买商品住房(含二手住房)的，当地政府可按其退出合法宅基地的面积，给予一次性购房奖励，补贴标准由各地根据具体情况自行确定。

在江苏泗阳，农民进县城购买普通商品住房，给予1万元安家补贴。此外，凡该县常住居民，主动拆除农村宅基地上建筑物并复垦到位的，对其宅基地上附属物按县土地增减挂钩政策进行补助，并给予1万元搬迁奖励。

鼓励民工进城购房 20余省出台鼓励政策去库存

银行推出针对性贷款产品

缓解农民工购房的资金压力，离不开银行的信贷支持，也有必要提高他们的融资能力。

在今年两会记者会上，住房城乡建设部部长陈政高表示，在鼓励、引导农民工进城购房过程中，多家银行主动而为，特别是中国农业银行的“农民安心贷”，仅2016年1月就为5.4万户家庭发放了170亿元贷款。

目前，广东、湖南、吉林、浙江多地与当地农行分行展开合作，推出“农民安家贷”产品。在湖南，贷款首付款比例最低可执行20%，借款人还可自主选择还款频率。在浙江宁波，截至今年2月底，已发放“农民安家贷”224笔，贷款金额1.36亿元。

中国农业银行吉林省分行住房金融与个人信贷部负责人聂中文介绍，这项产品具有贷款期限长、贷款额度大、利率低等特点，不仅贷款期限长最长可达30年，贷款额度可达房屋成交价格的80%，而且首付三成以上的购房对象还可享受利率优惠。

2015年8月，国务院发布《做好“两权”抵押贷款试点工作意见》，旨在落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利。今年3月25日，农村“两权”抵押贷款试点政策细则出台。

河北省住房和城乡建设厅副厅长王舟认为，“这对去库存具有极大的推进作用”。沈阳市发布的《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》也指出，落实“两权”可抵押贷款政策，为进城购房的农民提供贷款支持。

申请公租房享同城待遇

根据2015年底的中央经济工作会议精神，购租并举的住房制度将是改革的主要方向。目前，多地已经明确表示，欢迎外来务工人员等非户籍人口在当地申请公租房。

在很多城市，公租房是解决进城农民工住房问题的主渠道。在2015年2月的国新办记者会上，住房城乡建设部副部长王宁介绍，像四川，专门拿出30%的公租房房源用于解决农民工住房问题，而且房租比市场租金低50%。

今年4月初召开的陕西省棚户区改造工作电视电话会议明确，该省已把保障性安居工程的“分配入住”作为考核指标之一，列入对各市区的年度目标责任考核，并要求各地降低准入门槛，将在本地就业的非户籍人口纳入公租房保障范围。

1月，海南研究制定了关于房地产去库存的整体性方案。该省住房和城乡建设厅房地产处处长林诗辉介绍，海南将公租房保障范围扩大到非户籍人口。福建同样降低了住房保障门槛，扩大保障性住房有效供给，把符合条件的转移人口纳入住房保障范围。

甘肃规定，对符合城镇住房保障条件并租赁住房居住的家庭，在城镇已实现稳定就业的非户籍住房困难人口家庭与户籍人口家庭同等对待，按标准逐月发放住房租赁补贴。

近日，29名农民工成为兰州市首批公租房的受益者。兰州市今年首批配租房源共5119套，市住房保障和房产管理局表示，这些房源将主要针对城镇低收入住房困难家庭，包括外来务工人员、新就业大学生和引进人才，“农民工将获益最多”。

户籍制度改革是关键之一

《人民日报》发表的评论指出，户籍制度改革，是释放去库存潜能的关键之一。文章说，一方面是城市里房地产库存积压，一方面是大量进城农民工住房条件较差，推进户籍制度改革成为打通供需衔接的桥梁。

“购房不能获得与城镇人口相同的教育、医疗、就业、社保等，降低了农民工购房的意愿。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞撰文指出，化解房地产库存，迫切要求通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。

不少地区已经认识到，吸引农民工进城买房应与户籍制度改革协同推进。

比如，沈阳尝试借去库存契机，在促农民工享市民待遇方面向前迈步。其中规定购房的农民工子女可就近入学，能在沈阳参加中考。而在很多城市，农民工子女可以入学，但只能借读，不能参加当地中考。

又如，海南也借此进一步调整户口迁移政策，全面放开建制镇和小城市落户限制。允许农业转移人口在就业地落户，优先解决农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工落户问题。

倪鹏飞建议，要全面推进并完善居住证制度，凡购房不再考虑或降低就业、交纳社保的年限，享受和户籍居民平等的公共服务和基础设施。尤其是让其子女享有接受优质教育的权利。同时，让农民工获得与户籍居民平等的商业住房抵押贷款机会，加快完善农民住房财产权等抵押与担保制度。

“进城后不再收回农村承包地，在城里也可以生两个孩子，这些政策已经促使更多农民到城里定居。”中国社科院农村发展研究所农村宏观经济研究室主任党国英说，“不让农民工做候鸟式迁徙，同时降低现有房价，提高农民工收入水平，多项举措共同推进才能实现去库存的目的。”

（责任编辑/唐永谊）