中国楼市到底有多少库存

即使按最高销售纪录估算，全部库存也要10年才能消化完

“清库存”被列为明年经济五大任务之一，是继本月上旬中共中央政治局会议之后，再一次作为极端重要议题出现。库存清不掉，开发商着急，政府上火，消费者观望，盘活全国房地产市场无从谈起。

所有人都在谈楼市库存压力大，到底大到了怎样的程度？根据国家统计局发布的数据，从今年1月至11月，国内商品房待售面积稳步增长（只在4至5月之间发生过微小下降），在11月达到峰值。

2015年国内商品房待售面积持续增长，库存压力大

更让人忧虑的是，国家统计局的统计口径，只包括竣工后、未售出的现房，而大量已开工未竣工、未开工已批准的潜在库存并未计算在内。所以，若要准确统计中国楼市库存，需用统计局发布的6.9亿平方米的数据，加上56.1亿平方米的在建库存，再加上71亿平方米的已批未建库存，待消化库存共计134亿平方米。

以此数据计算，即使把2013年全国商品房销售面积13亿平方米的历史最高销售纪录作为参照，全部库存也要10年以上才能消化完毕，且未考虑未来不断增加的土地供应这一因素。

按地域考查，三、四线城市库存压力远大于一、二线城市

从总体上讨论楼市的库存压力并不科学，因为城市之间的库存在我国存在明显的分化。四大一线城市（北上广深）库存压力小，并且，今年前10月，一线城市新房销售面积平均涨幅高达52%，在这两个因素的作用下，一线城市的库存压力不足为惧；而三、四线城市由于库存基数大、人口增长缓慢等因素，去库存的担子非常重。这也是2011年后，大城市限购限贷，把资金全部赶到三四线城市后的必然结果。

注：这一数据的统计口径，并未包括大量已开工未竣工、未开工已批准的潜在库存

这些库存怎么清，中央提出了两个想法

靠农民工市民化消化掉三、四线城市的库存？

“化解房地产库存”被明确提出，中央经济工作会议也给出了一些办法，其中一条比较新颖的说法是，希望通过农民工市民化，帮助他们在城市定居买房。

农民工在什么城市买房？深圳有大量农民工，但房价已经突破4万每平米，显然没有人会天真到认为农民工能在深圳买房。正如我们在昨天第一篇“2016经改大手笔深度剖析”专题里提到的那样，农民工在城市买房是有具体语境的：七成农民工选择在本省内打工，且他们中有不少人集中在地级市及以下的城镇。

农民工只可能在三四五线城市买房，但阻碍因素何其多

中国有大量房价很低的城市，比如江苏丹阳，县级市，属五线城市。今年11月平均房价6044元每平米，农民工并不一定买不起。但也正如昨天专题所言，农民工在中小城市谋求一个稳定的工作都不容易，他们为什么一定要买房？再加上实体经济普遍遇挫，农民工很难有底气在三四五线城市买房——即使他们买得起。

“居者有其屋”只是一个理想，让所有人都在城市买房，没有任何一个国家可以做到。美国至今有36.6%的家庭没有自己的住房，要租住私人住宅或者廉租房，西欧、中欧住房自有率更低，大部分国家处于40%至60%的状态。把清库存的希望寄托在农民工身上，并不靠谱。

鼓励中产阶级以上人群多买房，开发租赁市场？

除了鼓励农民工买房外，这次中央经济工作会议还提出了一个有意思的想法，即

“发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类投资机构购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者”。

认可中产阶级以上人群多买房、发展租赁市场，而不视其为“投机”行为的管理思路，是很大的进步。企图发展租赁市场来去库存，也是一种制度构想。但不得不说，这有些一厢情愿。

租赁市场活跃的城市，是人口流入特征显著的北上广深及部分二线城市，而供求失衡、库存高企的，却又往往是人口流出的一些二线及大多数三四线城市。意图通过租赁市场来推动整体市场活跃，最终一定是不愁房子多的城市库存更少，差的城市却毫无起色。并不是政府号召富人去库存高的地方买房子再出租，这些人就真的会去买，背后还是对房产增值、租房收益的考量。

对于北京上海这样的城市，主城区内几乎无库存，库存全部集中在城郊。如果政府鼓励富人去买房子发展租赁，看起来清掉远郊的库存是可行了，但是请别忘了，一线城市的限购还没有取消。

把“取消过时的限制性措施”理解为取消限购，是不太靠谱的

有人说，不对，难道你没发现这次会议里提到“要取消过时的限制性措施”吗？这不就是指向限购政策的吗？这种普遍认知也可能只是想多了。其一，大城市的限购政策，承担着“控制人口”的任务，在中央屡次强调要在某些一线城市控制人口的背景下，把“要取消过时的限制性措施”直接解读为“取消限购政策”是有问题的；其二，如果一线城市取消限购，对于二三四五线城市来说，更是灾难，因为大量资金更容易流入到相对安全的一线城市，反而不利于其他城市去库存，这岂不是南辕北辙了吗？

鼓励开发商降价，明年房价就会降？

在今年的中央经济工作会议公报中，“鼓励开发商适当降低商品住房价格”的要求成为不同以往的政策亮点。人民日报昨天也发了一篇评论，表示“开发商没点儿让利的诚意，谁会掏真金白银救你呢？”

那么，政府一呼吁，一鼓励，明年楼市真的要降价吗？预测房价涨跌这件事，本身比较愚蠢。但有些客观规律是很明显的，首先，对于新建楼盘而言，降房价最简单的方式是把地价压下去。但是，这涉及各级政府的土地财政收入。今年土地出让金已经下降了30%多，再降价卖地，根本不现实。

其次，对于库存商品房，不管是之前各地出台的救市措施，还是这次中央经济工作会议提出的农民工市民化等举措，都给开发商传递了积极的预期。况且，三四五线城市库存大量积压，房地产商早就已经开始降价销售，甚至亏本销售，不管政府是否呼吁降价，其降价的空间都值得怀疑。

结语：从目前的形势来看，想要真正达到清库存之目的，靠农民工买房、富人多买房发展租赁市场，并不一定起到效果。而如果能降低政府各项税费、改革住房公积金制度，则显然会降低开发商成本、提高买房者意愿。

（责任编辑/唐永谊）