随着上半年住宅需求集中释放，全国房地产开发投资意愿下降，商品住宅销售面积增长放缓，热点城市深圳房价出现见顶回落迹象。在此期间，政策暖风频吹，近日非限购城市按揭贷款首付比下调。上周末人民币存款基准利率和人民币法定存款准备金率同时下调，可能会给房地产市场支撑。综合各方面因素分析，近期楼市运行可能又临近一个选择方向的十字路口，需要引起高度关注。

近期全国楼市增长 势头放缓

年初稳定住房消费政策的集中发力,有效激活了住宅市场人气,全国商品房销售逐月回暖。但由于住宅需求集中释放,加上部分城市住宅交易价格回升过快,政策效应 透支较为明显，影响未来需求。全国房地产开发投资增速持续回落,2015年1-9月全国房地产开发投资增速为2.6%，较上年同期下降9.9个百分点，住宅销售回暖未能激发住宅投资增长。从房地产开发企业拿地情况看,2015年1-9月份,房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%,降幅比1-8月份 扩大1.7个百分点；土地成交价款4916亿元，下降27.5%,降幅扩大2.9个百分点。住宅销售增长势头放缓,热点城市均出现销售环比回落状况。2015年9月份,房地产开发景气指数为93.40,比上月下降0.06点。值得注意的是,领先全国房价上涨的深圳,近期住宅交易价格出现了见顶回落迹象。据深圳规土委数据,9月全市新建住宅成交均价达36191元/平方米,环比仅微涨0.1%;另据链家数据显示,9月二手住宅均价为37633元/平方米,环比下降1.6%,上半年疯涨的深圳房价,开始回调。9月份住宅市场销售回落,据中介机构统计,2015年9月份北京成交住宅套数环比8月下降约三成。市场分析今年在多个政策刺激下,“金九银十”勉强及格,未达预期目标。

政策刺激效应 持续性有待观察

2015年9月30日,为支持住房消费,特别是支持非热点城市住房消费,在不实施“限购”措施的城市,央行对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款降低最 低首付款比例为25%。2015年10月23日,央行宣布分别降低人民币法定存款准备金率和人民币存款基准利率0.5个和0.25个百分点。此前,国家取 消楼市“限外令”,改善公积金贷款政策等等。在这些措施综合作用下,可能将对当前略显疲态的房地产市场以新的支撑,促进刚性住房需求和改善性住房需求积 极入市,加快二线、三线城市住宅去库存化进程。但政策效应持续性仍有待观察。这主要是因为,一线城市住宅价格涨幅过高,已经明显超越城市中等收入家庭购买 能力,利息成本下降难以实质性改善或提高购买能力。而三线、四线城市本身住宅供应已经过剩,本地居民需求大体已基本满足,而外来务工人员受限于低购买能力 难以吸纳城市过剩住宅。当然,较为宽松的货币环境可能会刺激市场投资性需求,但这种投资性需求应该以被投资标的的稀缺性为前提。如果住宅已经不是稀缺产 品,那么拥有再多的房产,可能会实现不了预期的投资回报,反而“砸”在自己手中。这也是为什么当前一线城市土地市场异常火爆的根本原因。

无论承认与否,住宅投资价值的趋势性下降已经不可阻挡,因而政策效应的持续性不能高估。从房地产业数量型增长向质量型增长转变的过程中,需要发挥政策的引导 和支撑作用,是一个值得深入研究的课题。房地产市场向常态回归的过程,并不意味着住宅建设毫无意义。事实上,住宅更新改造仍有广阔空间,精品住宅市场潜力 较大,关键是要放弃旧的房地产开发模式,探索适合新常态稳健的房地产开发建设新模式。

房地产业驱动模式已走到终点

从住宅库存分析,截至2015年9月末,全国商品房待售面积66510万平方米,比8月末增加186万平方米。当前我国住宅供求关系基本平衡,即使在热点城 市,所谓供求矛盾实际上是住宅分配结构矛盾,中低收入人群没可能接受城市住宅高价,导致住宅需求无法得到有效满足。而中高收入群体则拥有不止一套房产,住 宅需求多属于投资性需求。虽然热点城市豪宅可能具有一定需求基础,但价格已经明显过高,很难用理性消费投资来描述。住宅租金收益率的趋势性下降,将动摇热 点城市住宅高价运行的基础。近期香港住宅价格已经回落,而内在调整动力是一线商铺租金较2012年巅峰时期最多下跌达40%。

今年楼市成交一个突出的结构性变化是二手住宅交易规模大幅上升,并占据同期住宅交易量的绝对比重。这种交易结构,一方面可能为“住宅置换”提供流动性基础, 间接支撑了热点城市房价的高位运行；另一方面也表明当前存量住宅变现压力增大,不仅影响到新建住宅的去库存,而且反映出市场心态的不稳固,将会削弱房价上 涨预期。从经济增长动力转换分析,房地产业驱动模式业已走到终点,新经济、新业态对房地产市场供求的冲击将会逐步显现。

综合来看,当前我国房地产市场已经走到一个关键的十字路口。未来向左走或向右走,可能还需要时间与空间之间的转换才能逐步清晰。但不管怎样,房地产业调整对 经济运行的波动干扰正趋向下降,无论是政府、市场,还是居民个人,都要面对一个相对平稳的房地产市场环境,这将涉及各种复杂经济利益关系的调整,不可能一 蹴而就。

（责任编辑/唐永谊）