高档楼盘“烂尾”、到期迟迟无法交房、房价大幅打折、看房多出手少……近段时间，在房地产市场本应火热的“金九银十”之下，一些城市楼市却出现了热中藏冷的现象，特别是一些三四线市场泡沫迹象愈发明显。市场研究机构认为，当前楼市分化仍然明显，中小城市房地产市场仍暗藏风险，将有大量中小开发商被淘汰出局。在当前的楼市环境之下，房地产行业是否真的迎来一流倒闭潮？

延期交房资金断裂中小房企面临困境

“小区承诺的交房日期一再延期，公布的赔偿方案无法兑现。”近日，光谷宝业丽都多名业主在各大网站发布求助信称，该小区合同约定交房时间为今年6月30日前，但开发商无法按照合同约定提供“竣工验收备案证明书”，500多户业主目前进退两难。随后，武汉东湖高新区相关部门协商，开发商湖北宝业房地产开发有限公司与业主代表进行了沟通，商讨赔偿事宜。

同样的事件并不罕见。去年底，武汉市东西湖区一楼盘延期数月未能交付，数百业主在楼盘内搭帐篷抗议维权。业内人士表示，延期交房主要是因为楼盘开发商资金短缺。在楼盘现场看到，小区并未完全竣工，绿化工程还未开始，几栋高层建筑十分安静，外观上看并没有房屋装修、施工的景象。

更早之前的湖北襄阳一高档楼盘“崩盘”的传闻在当地引起不少风波。当时，来到襄阳实地探访传说中“崩盘”项目，这里售楼部大门紧锁，没有人，就连保安、建筑工人也未见到，多栋高楼已经建成，小区的绿化、道路建设、外墙装饰工程没有完工，不少升降机仍停在半空中。

这一项目总投资约3.6亿，占地4万多平方米，规划建筑面积超过13万平方米，共11幢，定位为高端楼盘，开盘价最高达到每平方8980元，最低也达到7638元。而当时襄阳商品住宅销售均价为5000多元。这一过高的价格直接导致了楼盘销售不温不火，为了迅速回笼资金，房价开始一路下跌至6000多元，但销售仍未好转，直至最后停工。

开发商提供的说明材料承认，对市场需求走向缺乏科学严谨论证，导致资金周转不良，不得不停工。这一问题在政府协调帮助下已基本解决。

业内人士表示，当前迎来了房地产“中考”，无法按时交房，资金链条紧张等困境成为许多中小企房企面临的首要问题。相比市场成交，房企转型将是下半年房企主旋律。无论规模大小，无论销售压力如何，转型已经成房企共同的选择。

中小房企无奈断臂求生存

房地产行业进入“白银时代”，在白热化竞争下，许多房企的业绩都出现大幅下跌。相关机构的统计数据显示，沪深A股125家房企平均净利润率历史首次跌入 个位数，在品牌房企保持较强增长态势的同时，中小房企则面临去库存和业绩下滑的窘境。部分中小房企营业收入和利润下滑明显，多家上市房企跌幅超过50%， 表现令人担忧。

业绩下降带来的必然结果是断臂求生存。根据爱建证券统计数据显示，截至4月，A股上市房企中约有19家宣布彻底去地产化，其中大多是中小型房企。

不仅中小型房企，上市房企也不得不“断臂式”转型。中国房地产业协会等联合推出的《2015中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2009年 -2014年间，中国已有超过100家A股房企退出房地产业务。业界所熟知的浙江广厦、莱恩置业、华光地产等房企均于近期对外宣称，将于未来几年逐渐退出 房地产行业。

某研究中心调查发现，面对越来越复杂的市场环境，不少房企都由原来“单兵作战”的开发模式转为合作开发。万科与万达于5月宣布建立战略合作关系，计划在国内外项目开展合作。同时，富丽与雅高集团、碧桂园与中国中铁等大型房企之间都有签订协议，合作开发项目。

还有的房企选择保留地产业务，并向与房地产行业关联度不高的其他相关行业延伸。万科、保利、恒大等大型房企试水了金融、零售、农业等方向后，又开始向智 能家居、教育以至物流等领域进发。泛海建设同样选择了与主业关联度并不大的金融业，持股民生证券、民生信托等金融企业。

将迎来一轮房企集中退出潮

当前我国房地产行业面临着结构性过剩危机，转型调整势在必行。市场普遍认为，房地产业的黄金发展时代已经过去，房地产开发企业如果继续之前的传统赢利模 式，很难在同质化严重的产品类型中脱颖而出。中国房地产协会原副会长朱中一说，目前的房地产形势总体向好，但仍存在库存压力较大、分化严重、资金链紧张等 问题。长远来看，房地产行业想要长久持续发展，必须寻找新的利润增长点。

另一方面，很多三四线城市楼市“不温不火”，在经历几年房价暴涨后，去年以来出现萎靡，房价回落甚至出现“弃房”现象。一些开发商开始调整市场战略，撤离三四线城市，回归一二线。据市场机构调查，截至目前，中西部许多省份，东部一些中小城市都已出现中小房企倒闭破产的现象，甚至不乏大型品牌房企被同行收购股权等。

城市楼市分化明显，加上上半年楼市持续不振等因素，房企资金回笼出现困难。下半年虽金融政策一再向松，且地方政府的公积金等政策持续放宽，但在互联网金融、宏观经济等因素影响下，银行房贷并没有像想象中宽松，这更使开发商“雪上加霜”。

某房产研究院华 中市场总监李国政认为，这些因素都将对房企资金产生影响，而且房地产行业资金面偏紧的状态可能贯穿今年全年。按照房地产市场的发展周期来看，近期或将迎来 一轮房企集中被迫退出现象，“大浪淘沙”已成必然趋势。在新的房地产市场调控体系下，注重优质产品、优质服务、适度扩张及应对风险能力强的房企才能够生存 并发展壮大。

对此，李国政认为，我国房地产行业经过十几年的发展，能够存活的房企都具有一定抵抗风险能力，未来房地产行业大洗牌的可能 性不大，或将继续向集中化专业化发展，房企大鳄的市场份额越来越高，中小房企的市场空间缩减。同时，三四线城市特别是经济发展缓慢的县域房地产市场仍将经 历一个阵痛期。

专家称，要改变三四线城市楼市的难题，必须让地方政府摆脱对土地财政的依赖。“从当前的信息来看，三中全会或有多项改革 措施涉及楼市，特别是土地制度、财税制度等方面，将对楼市带来彻底性变革。”王国华说，防止三四城市楼市泡沫风险，须给地方政府充足的财权事权，同时，宏观调控政策也要进行相应调整。

王国华认为，随着年底到来，年末贷款收紧，大型开发商基本完成销售目标，营销力度不足等因素影响，年末楼市很难达到“金九银十”的高度，房地产市场的区域风险仍值得关注，部分中小房企可能重蹈“卖子求生”之路。

（责任编辑/唐永谊）