“限外令”取消、央行降息、调低二套房公积金贷款首付，8月末的短短10天内，三个与房地产相关的政策接连出台，令业界对产业后市充满了信心和希望。对深圳而言，业内人士普遍认为深圳楼市有“特殊的政策”、“特殊的市场行情”，三大新政的作用还有待观察，后市深圳楼市仍将可能续保持一段时间的高位调整态势。

取消“限外令”受限购政策制约

执行了十年之久的楼市限外令终被取消。近日，商务部、住建部等多部委联合发布了关于房地产市场外资管理的有关政策，取消了外国人限购一套房的购房“限外令”。今后，外国人“均可购买符合实际需要的自用、自住商品房”。业内评论称，此政策为中国楼市走向国际化创造了条件。

不过值得注意的是，由于“境外个人购房应当符合当地政策规定”，对于仍然维持楼市限购政策的城市而言，取消限购令的效果就打折扣了。由于深圳楼市目前仍执行限购政策，而限购是不分“内”和“外”的，因此无论“限外令”取不取消，外国人在深圳也只能买一套房。换言之，这个新政的效果难以在深圳体现。

再者，从数据上看，这个政策也未必能引发深圳楼市太多波澜。据深圳中原研究中心的数据，这几年外资购房比例并不高，持续徘徊在3%-4%，最高时也不超过8%。

而仲量联行从全国的角度来分析，也得出了类似的结论。其分析报告认为，取消“限外”之所以会收效甚微，是因为首先，中国楼市购房者以本地自住需求为主，投资者比例非常低;其次，市场库存处于高位，境外需求无法改变市场基本面;再者，与十多年前相比，中国房产投资价值较之前已大幅降低，对于境外投资者来说吸引力已大幅降低。在中国经济面临下行且人民币贬值的大背景下，外资并不一定会因为取消“限外令”而增加投资比例。

高房价对降息反应不灵敏

中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

这是央行从2014年11月起 9个月内的第5次降息，利率水平为历史低值，5年期以上商贷利率为5.15%，公积金利率为3.25%。以贷款100万、20年还清、等额本息还款方式计算，可节省月供约140元;若30年还清，可节省月供约157元，对于购房者而言无疑是个利好消息。

但业内人士认为，降准降息对于目前深圳楼市的效果并没有那么灵敏。世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟认为，新一轮的降息已将按揭利率推向历史低位，这确实将有利于住宅市场的进一步回暖。然而，假如经济运行表现不及预期，低利率所带来的利好将打折扣。美联物业全国研究中心经理何倩茹也表示，此轮降息确实在一定程度上会推动楼市成交，但影响力终究有限。“整体而言，目前楼市正处于缓步调整中，双降虽对楼市起正面影响，但毕竟影响有限，后市楼市仍持续维稳。”

随机采访了中原、链家和Q房网的几个房产经纪人，从他们的反馈来看，降息带来的吸引力确实没以前强了，最主要的原因是现在的房价太高，而经济前景又不明朗，处于高位的房价让更多的购房者选择“再等等”。

调低公积金贷款首付效果待察

8月31日，住建部、财政部和央行三部门联合发通知，自2015年9月1日起，将公积金贷款最低首付款比例从30%降至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。据悉，深圳方面，市住建局公积金中心正在抓紧向市政府、市住房公积金管理委员会上报请示，现在还在等待批复过程中。

据了解，如果深圳落实该政策，对购房者来说确实是个好消息，毕竟长期处在高房价压迫下的深圳购房者，他们的首付压力有望得到一定程度的缓解。

但值得注意的是，按照规定，深圳以家庭为单位公积金贷款最高额度90万，因此公积金贷款最多也就只能减少9万。对于动辄首付需要100多万的深圳楼市而言，9万元真的能解决首付不足家庭的“燃眉之急”?

“上半年深圳房价确实涨得太猛，加上最近股市暴跌，确实有些购房者一时拿不出首付。”深圳中原二级市场董事总经理玉家雄在接受记者采访时提到，7、8月份深圳楼市成交量下降，除了因为供应量少之外，房价透支导致购房者转变也是原因之一。

美联物业的何倩茹也认为，尽管公积金作为政府可以动用的托市手段之一，但是受地方层面政策的制约，所带来的效果或许并没有想象中明显。“就深圳而言，除了推动楼市成交之外，还需要考虑价格的涨势平稳，利好政策还是可能难以用足。因此，深圳楼市应该还会经历一段时间的高位调整。”

（责任编辑/唐永谊）