近日,福建省国土资源厅、省住建厅转发了国土资源部、住房城乡建设部下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,允许开发商进行项目住房套型结构调整或房地产项目转型。按照《通知》规定,对于未取得预售许可证的整体或部分房地产项目,所在市、县现实库存去化期限超过24个月的(按住房和非住房现实库存分别计算去化期限),在符合相关规划要求的情况下,允许房地产企业进行项目整体或部分转型;房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更,用于其他产业项目或用于符合市场需求项目用途的开发建设,重新依法依规办理相关规划、用地手续,重新确定相应的土地价款。
德佑链家研究总监陆骑麟表示:这样的政策,本身的救市意图十分明显,从全国的情况来看,商办类项目的销售压力和难度,普遍都要高于住宅类项目。商改住的变性,本身是有利于提高这些项目的去化速度。而福建省在救市方面,向来敢为人先,早在去年8月,就出台了以放松限购,宽松信贷为主要手段的“闽八条”。由于福建是民营资本十分发达的一个省份,而近年来民营资本又大举进入房地产市场,甚至不乏闽企在一线城市高价掠地的新闻,为了防止楼市不振给涉及其中的大量民营资本带来风险,进而冲击全省的经济,这种敢为人先的救市也变得可以理解。
不过,如此政策也存在着一些问题。第一,可能影响土地出让的公平性。众所周知,住宅用地的出让价格,争夺的激烈程度都是要明显高于同区域的商办类用地。商办类项目转性后,即便涉及补缴土地价款的问题,其土地成本很可能还是相较宅地占优。甚至不排除部分开发商钻政策漏洞,故意延迟销售等待获得商改住的机会。
第二,项目的转性,也破坏了原有的区域规划,未必有利于区域的长期发展。并且,区域的发展规划,如果仅仅屈从于一些房地产项目的销售,规划的严肃性也受到质疑。此外,转性楼盘原本是按照商办类项目设计建造的,转性后虽然开发商会做一定改造,但其居住舒适度,相关配套等方面恐怕也与原装的住宅楼盘存在差距。
第三,对于那些楼市不振,去化十分堪忧的城市而言,即便是住宅项目本身的销售也面临着较大的压力,甚至在330新政的刺激下也起色有限。即便把商办类项目进行转性,也无法扭转供求关系,反倒是令住宅项目间的竞争变得更为激烈。
（责任编辑/唐永谊）
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