3月18日，国家统计局公布了2月份70个大中城市住房价格。70个城市中，66个城市房价下跌。面对房价持续下跌，市场中存在着政府救市的呼声。其中，备受期待的是降低首付比例的政策。

近日，网上盛传“住建部降低首付比例的两条意见”。一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至2成;二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。

但是，根据中国家庭金融调查(CHFS)的数据，在当前情况下，对认定首套房降低公积金首付比例仅能刺激146万套住房需求，若全面降低首套房首付比例能刺激386万套住房需求。下调二套房的首付比例至5成也仅能刺激155万套住房。

中国家庭金融调查，详细询问了家庭住房拥有状况、家庭收入及资产等情况。同时，我们询问了家庭未来5年的购房计划。结合家庭的收入及资产状况，我们可估算这些计划购房的家庭中的可实现住房需求。我们以家庭资产能否支付首付款为依据，判断家庭是否有能力实现住房需求，从而计算出首付比例变化前后，家庭可实现住房需求的变化。

使用公积金购买首套房的首付比例降至2成时，将刺激146万套住房需求。分区域来看，一、二线城市新增住房需求明显高于三四线城市，其中，一线城市可实现的住房需求上涨0.71个百分点，二线城市可实现的住房需求上涨0.76个百分点，三四线城市上涨0.38个百分点。据此推算，针对公积金购买首套房降低首付比例至2成对一线城市住房需求刺激18万套，二线城市约为90万套，三四线城市约为38万套住房需求。

同时，我们需注意，地方政府对于公积金贷款有最高限额的规定。家庭即使能支付2成的首付款，剩余八成的住房贷款也很难用公积金实现。以北京为例，根据百城价格指数，北京今年2月份的住宅均价为32260元/平米。按照90平米的房屋计算，首付2成后剩余贷款为258万。而北京市住房公积金政策规定，购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房，贷款最高额度为120万元。也就是说，剩余8成房款根本不能由公积金满足。上海、广州等城市，也存在同样的问题。

若进一步将商贷及公积金贷款的首付比例全面降至2成，将刺激386万套住房需求。其中，一线城市新增总需求1.74%，约44万套;二线城市新增需求1.7%，约202万套;三线城市新增需求1.4%，约140万套。

若降低首付比例，新增的这部分住房需求，这些家庭的还款能力如何?是否会增加个人住房贷款的风险?整体来看，根据中国家庭金融调查的数据，中国城镇家庭中拥有住房贷款的家庭，其家庭房贷收入比(月房贷支出/月收入)为0.29。按照30年最高贷款期限，在现行的贷款基准利率下进行计算，我们可以计算出贷款家庭的房贷收入比。其中，公积金贷款的首付比例降低至2成后，新增的住房需求的家庭房贷收入比为0.26。全面放开首套房贷款首付比例，个人住房贷款的风险(月房贷支出/月收入)会急剧上升至0.57，远高于全国的平均水平。

现行对于二套房首付比例为6成，若首付比例降至5成，仅能刺激155万套住房。其中，对一线城市住房需求刺激25万套，二线城市约为81万套，三四线城市约为49万套住房需求。

整体来看，降低首付比例对于一二线城市的作用更为明显，三四线城市由于其自身购买力限制，降低首付比例的作用较弱。考虑到三四线城市商品房去库存压力大，同时家庭住房空置情况更为严重，其未来住房市场仍值得关注。

（责任编辑/唐永谊）