一、上半年全线城市回调，质量最好的一线城市也未幸免

    2014年上半年这波周期特点是市场主动回调，积极去库存，以应对周期。

在去年年底，估计行业里的大多数人都没想到，2014年上半年市场会如此大规模下调。年终靓丽的销售业绩和庆功的欢乐已被新的业绩压力所代替。

    2014年的市场萧条具体表现在:几乎所有城市的销售与新开工面积都在下行调整。

    从数据来看，开发商快速收缩战线，新开工面积急速下降。2014年前四个月新开工面积下降了24%，而同期销售面积下降8.6%。

    进入5月后，全国房屋销售面积降幅持续扩大，同比下降7.8%同时；商品房销售额下降8.5%，降幅持续扩大。其中，住宅销售额下降10.2%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长2.5%。

    截止2014年5月末，全国房屋新开工面积为5.99亿平方米，同比下降18.6%，降幅有所收窄；其中，住宅新开工面积42588万平方米，下降21.6%。

    从国金证券公布的市场平均出清周期来看，周期的增长也标志着存货在进一步积压。

二、城市分化继续

    去年年底，我们在总结2013年市场状况，并做2014年市场预测的时候，已经做出市场即将产生分化的预测。半年过去了，这样分化的市场局越来越像股票市场。当经济基本面下行的时候，无论地方城市环境多么优良，各地市场都会一起回调。但质地优秀的市场会比较抗跌，而素质较差的市场则会迅速下滑。下面来看如下几点总结：

    1、2014年上半年，只有少数城市表现优秀，多数城市下行。

    2、京沪深成交量分别下滑48.6%、30.2%和36.7%，但均价依然坚挺；二线城市成交量价均出现分化，大多数城市成交量下滑2-3成，个别城市甚至下滑4-5成；个别城市出现均价停涨或下降的趋势，内部分化明显。

    3、总体来看，一、二、三线城市销量累计同比下降41%、23%、26%；一、二、三线城市需去化10.8、18.1、22.7 个月，同比分别增加4.7、7.2、9.2 个月。

    4、从区域分布来看，东部城市是重灾区，中部城市稳定，西部城市略有下降。1-5月份，东部地区商品房销售面积同比下降14.4%；销售额下降14.7%；中部地区商品房销售面积增长0.3%，销售额增长3.2%；西部地区商品房销售面积9367万平方米，下降2.1%，降幅收窄0.3个百分点；销售额4855亿元，增长1.8%，增速回落0.3个百分点。

    5、从省会城市分布来看，2014年1-5月仅有南昌、合肥、石家庄3城市成交量反涨。

    6、从出清周期绝对值和自身纵向数据分析供求关系相对较好的城市有南昌、南京、成都。而苏州、长沙、天津、杭州、福州去化周期上升较快，反映出市场还在持续恶化。

三、政策面从紧，但更趋于市场化，因地制宜

    从政策面来看，2014年上半年的房地产政策体现为三个特征：

    1、金融政策进一步从紧，银行体系对房地产开发行业始终谨慎。

    2、去年三中全会之后，没有新的全国性的行业调控政策出台。一刀切、一盘棋的政策做法已经过去。尊重地方特色的、以市场化为原则的调控政策成为主基调。

    3、地方政府根据各自的地区形势，逐步开始出台刺激政策，以维持市场正常运转。目前取消限购城市有：天津、佛山、无锡、宁波、呼和浩特、铜陵等。从另一方面可以看到的是，这些取消限购政策无疑都是高风险市场。

四、大型房地产企业市场集中度大幅上升

    上半年TOP10、TOP20 的市场份额分别达到18.6%和24.3%，其中TOP20 集中度较去年提升5.4 个百分点，增幅为近年最大。

转型、回归一二线——下半年展望

    展望目前中国房地产市场特征：“存量增加，增量递减”，黄金十年已去，但还有“白银十年”的发展机会。

（责任编辑 吴旭）