当前市场仍然是调整期，短期内去库存的基调并不会因为部分城市成交量的回升而明显改变。2015年楼市各项指标仍将低位运行，房地产开发投资增速预计将维持在10%左右，新开工面积降幅也将呈现平稳收窄态势。

住建部正为楼市去库存出新招。

据《经济日报》1月21日报道，住房和城乡建设部副部长齐骥称，要指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。此前的1月14日，住建部发布指导意见，多维度培育租赁市场，鼓励房企转化存量房源向社会出租。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前市场仍然是调整期，短期内去库存的基调并不会因为部分城市成交量的回升而明显改变。

研究中心指出，2015年楼市各项指标仍将低位运行，房地产开发投资增速预计将维持在10%左右，新开工面积降幅也将呈现平稳收窄态势。

库存高位盘整

1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》第二（五）条提出，支持房企将其持有房源向社会出租，并从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房企，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁，也可以转成租赁型的养老地产、旅游地产等。

此外，该文件还鼓励各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。

在银河证券分析师赵强看来，上述举措是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新，不久可望看到新建住宅的另类快速去化、住宅产品租售并举的盈利模式等。

住建部文件出台的背景之一，正是贯穿2014年楼市的库存压力并未完全缓解。

据数据显示，截至2014年12月底，其监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米，和11月份基本持平，同比增长15.4%。国家统计局最新数据显示，2014年全国商品房待售面积达6.21亿平方米。

张宏伟指出，虽然政策放松、房企冲刺年度销售业绩等因素，使一线城市及部分二线城市库存去化周期已回落至合理区间，但库存去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数。“年初，房企冲刺年度销售业绩指标的压力减少，将导致市场去化速度降低，去化周期还会略回升。”

据监测，今年1月上半月，61个重点城市商品住宅成交954.9万平方米，环比大幅下降22.3%，同比小幅下降6.2%。

“成交下滑除了受市场淡季影响，更多的是因为前期地方救市政策效应递减、信贷政策又止步不前，加之市场对经济发展信心不足，购房者信心下降、观望情绪上升。”研究中心杨科伟表示，当前整体市场库存高企、供过于求的内在矛盾未实质解决，开发商应积极创新营销手段，特别是在供求矛盾较大的城市，加紧去库存仍是王道。

在去库存的主基调之上，城市去化压力分化明显。美联物业全国研究中心经理何倩茹指出，一线城市需求强劲，适当刺激库存可及时消化；二三线城市在各种政策利好的刺激下，需求有望进一步释放，库存经过一定时间有望恢复至合理水平；一些过度开发的三四线城市，则仍旧面临较大风险。

市场需求收缩

去库存显然成为了当前房地产市场进入“新常态”的一个主要特征，然而市场需求不再旺盛也是房地产行业面临的突出问题。

以北京为例，数据显示，2014年北京新建纯商品住宅成交量为5.2万套，比2011年还少了7000套，纯商品住宅成交面积和金额同比下滑。“2014政策没有进一步向紧，但是成交量却在下滑，这就反映出市场在变差。”北京房地产业协会秘书长陈志认为。

陈志还分析，北京现在有6亿多平方米的住宅，按照单套100平方米计算，即存量房约600万套，以北京1800万城镇人口、户均3口计算，城镇人口基本达到户均一套房的水平。“在总量基本平衡的情况下，市场的不平衡只是区位、持有多少的不平衡，虽然局部调整还会有住宅需求增量，但不至于改变整体量需求接近饱和的现实。另外，北京要通过控制人口来限制特大城市规模，以往房地产需求靠城市大量新增人口带动的固有逻辑就改变了。”

全国范围来看，国家统计局1月20日发布的最新数据显示，截至2014年末，全国人口自然增长率为5.21‰，相比之前十几年，人口增速已明显放缓。

“然而，对于大多数品牌房企来讲，出于对业绩和增长率的追求，在资金、人员、土地各方面不断加大投入，即使在当前市场条件不佳的情况下依然试图达到15%甚至20%以上的年增长率，这将导致房地产行业产能过剩、供应过多，从而积累更大的库存去化压力。”张宏伟指出。

可以想见，今年政策层面仍将保持宽松状态。“中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调，地方政府也将继续在常见的公积金、契税等等方面微调，整体基本维持去年的格局，既不会出现过度打压，亦不会采取过度刺激政策。”研究中心分析。

何倩茹也指出，预计2015年调控进一步放松，促房地产向市场化转型，去库存、稳成交仍然是重要目标，房地产维稳将是大趋势。在去库存背景下，研究中心预测，今年上半年行业开发投资、新开工等指标在惯性影响下，仍将延续回落格局；下半年，随着市场预期和信心都有所回升，加之贷款宽松格局，行业将持续盘整、平稳运行。

（责任编辑/唐永谊）