经历了一整年的萧条后，随着新年的到来，房地产市场正在释放利好信号：上周，国土部发布的2014年四季度全国主要城市地价综合报告显示，地价为3522元/平方米，环比增速出现2014年内的首次上升；昨日，国家统计局公布的2014年12月70个大中城市价格指数显示，一二手房价格环比跌幅继续收窄，新房与二手房价格指数变化已分别出现连续4个月和3个月的上升；央行上周公布的数据同样显示，去年12月新增贷款6973亿元，年末突击放贷透露出更为宽松的信贷环境的到来；一线土地市场也在年初迎来开门红。上周末，首开、龙湖两家开发商联手以11.25亿元入主北京东坝地块，将该区域的商品房价格推向5万元/平方米的时代……就在楼市出现触底反弹迹象之后，曾抛出“北京房价进入6万元时代”判断的万科集团高级副总裁、北京区域公司首席执行官毛大庆却坦露了自己的担忧：需求支撑减弱、库存量过大以及结构性问题凸显，将会成为考验2015年楼市的三大难题。

需求降速

不论从土地市场还是信贷环境，数据反映的是2015年的房地产市场正在告别去年的寒冷，迎来新年的回温。但是这些数据和信号却难让开发商断言乐观，2015年起执掌万科集团北京区域公司首席执行官的毛大庆对于市场的判断更显谨慎。

“不用争论悲观还是乐观，对于开发商而言，房地产市场长期存在的问题需要面对，是谁也规避不掉的，”毛大庆首先指出，妨碍房企继续高速发展的头一道坎就是人口拐点的到来，“20-29岁以及15-64岁的人口一般被看做是社会总劳动能力以及生产效率的代表，不过未来这两类人群数量将出现下降，这也意味着刚需和改善性需求将明显削弱。”

从国际经验看，劳动力人口的拐点一般与房地产市场的供需拐点极为接近。公开资料同样显示，20-29岁人口将从2013年的2.32亿降至2020年的1.79亿，15-64岁人口将从2013年的10.06亿降至2020年的9.87亿。毛大庆进而判断，支撑住宅市场最强大需求的人口力量正在消退。

尽管不断推进的城镇化被开发商解读为可以衍生大规模住房需求，但毛大庆则对此不抱希望。国家统计局数据显示，2013年中国城镇化率为53.73%，比上年提高了1.16个百分点，而2011年的同比增幅为1.32个百分点。“一方面数据表明城镇化率的增速已下滑，另一方面城镇化的真实数据要看留在农村的实际人口到底有多少，而不是看户口的归属，目前很多年轻的劳动力虽然户口在农村，但人已经率先完成了城镇化，”毛大庆进而指出，城镇化所带来的购房需求仅有1亿-2亿人左右。

“尤其是农村生产力和农业科技现代化提升以后，还会有很多人要回去，所以开发商不能再指望城镇化的大潮，很难再有新的高潮出现，”毛大庆坦言，以北京为例，已经经历过去年底疯狂促销、需求被透支的市场，2015年纯商品房成交量难过5万套大关。

库存量过大

除此之外，毛大庆指出社会总库存难以消化是摆在开发商面前的又一道难题。他透露，目前有指标的土地以及开发商拍下但尚未开发的土地相加起来就足够市场消化两年，2015年去库存仍然是开发商最大的任务。

国家统计局数据印证了该判断，2014年11月末，全国商品房待售面积为59795万平方米，比10月末增加1556万平方米，其中住宅待售面积增加1046万平方米。而在2014年6月末时全国商品房待售面积为54428万平方米，2014年3月末，该数据仅为52163万平方米。

“所以1月14日住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中提到，支持房企将其持有的房源向社会出租，该政策出台的背景也源于此。”毛大庆分析称。

结构性难题

社会总库存难消化落实到个体房地产企业身上就是高企的库存和资金回款时间的拉长。CRIC研究中心统计的A股市场139家房企2014年三季报发现，去年三季度末其存货共计达到2.23万亿元，环比上升了5%。其中“招保万金”四家房企的存货环比微增3%，15家中型房企存货较年初上升了25%。

毛大庆也以北京万科公司举例称，在卸任北京万科公司总经理一职时，留给新任总经理刘肖的存货就有700亿元，但是由于住宅比例偏小2015年万科北京区域公司仍将50%的资金投向北京公司以支持拿地，“但是公司现有库存结构再不好，也不会拿超出预期的高价地，拿了卖不掉也是一样”，毛大庆坦言。

另一位北京开发商人士也向北京商报记者表示认同毛大庆上述观点。他进而表示：“住宅市场进入下行通道，这已经成为开发商的共识，因此多数开发企业也开始向旅游、文化以及其他领域转型，我个人认为转型是长远目标，面对2015年首要的任务是对于现有存货进行梳理，做好产品的匹配，适当补给土储，不盲目拿地，掌握市场节奏，加快卖房速度。”

（责任编辑/唐永谊）