奔跑，2014年最受欢迎的群众体育运动方式，也是晨报对南京楼市2014年的主题概括。

这一年，南京楼市交出了商品房销售7万套、单个楼盘最多60多亿元的答卷。如果把这365天比成记者曾经参加过的北京马拉松42.195公里的旅程，那是再恰当不过。2014年，众多楼盘犹如一个个马拉松选手，各自诠释着自己的楼市马拉松。

贯穿全年的宏观调控政策，恰如笼罩在北京马拉松上空的雾霾，始终是全年的楼市基调。正因为此，2014年的销量相比2013年有很大下滑，不过，2014年涌现出了更多高手，使得楼市的整体水平有了进一步提升。例如世茂、碧桂园、仁恒、万科、雅居乐等数十亿级企业或是单个楼盘，都创造了一个个楼市佳绩。

跑全马要领1

平均速度

数据：全年跑步速度70549套，平均速度日均193套

截至2014年12月31日23点的网上房地产显示，南京楼市2014年的住宅成交量终于冲破7万大关，站到了70549套的位置，按此计算，一年来楼市跑全马的平均速度大致为日均成交193套住宅。

2014年楼市堪称一路奔跑，但是速度却比不过往年，统计显示2013年全年南京房地产创下8.8万套新高，2012年全年成交量也达7.28万套。

虽然楼市一直在奔跑，但每个月的速度相差还是很大。2014年1月份住宅成交7065套认购5941套，日均成交227套；2月份成交3588套，认购3336套，日均成交仅为128套，速度降了近一半；“金三银四”期间只交出成交1.11万套，认购1.41万套的成绩单。年中的5、6、7三个月，楼市行情进一步陷入低迷，连续三个月日均成交都在200套以下。

一直到“金九银十”，南京楼市才真正开始加速跑，其中“金九”的住宅成交达到5014套，认购则达到8280套，“银十”住宅成交达到7331套，认购更是一举冲上万套大关，达到1.26万套之多。年底的11、12月份，冲刺速度不减，统计显示11月住宅认购达到了1.09万套，成交达到9015套，双双处在高峰，12月份截至30日认购依旧达到11023套，成交9205套。这两个月的日均成交也都在300套水平线以上。

跑全马要领2

负重值

数据：库存负重一年增加2.2万套，平均每天积压60套

如果把今年南京楼市比作跑全马的选手，这个全马还不是轻装上阵，而是一场“负重跑“。网上房地产显示，截至2014年12月31日，南京楼市的库存仍高达5.62万套，与2013年12月同期3.45万套的库存量相比猛增2.2万套，日均增加60套左右。

这也就是说，如果2013年南京楼市是背着20公斤的重量在奔跑，那么2014年南京楼市就要背负上32公斤的重量，而且这个包袱还有随时加重的可能。而如果按照2014年卖房7万套的速度计算，要甩开这些库存包袱，至少需要9个月以上。

2014年初，南京商品房库存量仅为3.27万套。到了3月商品房库存量又回落到3.2万套左右，创下三年来的新低，4月份库存迅速上升到3.74万套，6月下旬，南京楼市的库存量突破了4万套大关，平均每个月累计增加2667套。每天积压80套以上。即便下半年楼市行情转好，库存依旧持续攀升，7月份库存达到4.3万套，而且从9月底到10月底的这段认购大涨时间内，南京楼市的库存量不降反升，从5.34万套上升到了5.45万套。到了2014年12月，南京楼市的库存终于站上5.6万套高峰，成为自2011年底以来的历史最高纪录。

跑全马要领3

奔跑技术

数据：近20家楼盘“0首付”或“低首付”19家楼盘拼“起售价”

跑全马要有合理的动作，还要根据对手的情况随时调整，跟着太快的跑，自己会虚脱，跟着太慢的跑，出不了成绩。南京楼市也一样，2014年市场跌宕起伏，各家楼盘也使出了看家本领来吸引客户。

自从6月江宁某央企楼盘第一个喊出“0首付”、“一成首付”，并完成了15亿的销售额，南京楼市开启了一片“低首付”的风潮，2个月南京楼市有4家楼盘实行了“0首付”，4家楼盘实行一成首付，另还有多家楼盘实行“首付2万元起”、“首付款垫付”、“0月供”等“低首付”促销政策。这批风潮在10月份之后逐渐结束，不过到了年底，又再现江湖，12月，“0首付”再度被四五家楼盘拾起冲刺年度销售任务。

除了“0首付”，“拼价格”和“送大奖”也是不少开发商常用的促销方式，虽然一个楼盘中，起价那么低的房源有限，获得大奖的人数也有限，但是噱头足，吸引眼球，所以开发商乐此不疲。7月，通过大打“起售价”博得关注的楼盘辐射江北、仙林、城东、城中等多个区域。其中，包括弘阳旭日上城、新城香溢紫郡、银亿东城、金地湖城艺境等在内的19家楼盘均以“极低”起售价入市，甚至有楼盘低至“5”字头。

跑全马要领4

冲刺时机

数据：12月61家楼盘推出13000余套房源

跑全马高手好比是操盘高手，都懂得要在一些重要节点，必须全力超速。2014年南京楼市的节点十分鲜明，以至于大家都知道要弯道超车，超速冲刺。

2014年8月青奥前夕，轨道交通不断开通的利好催生一批超速选手，华府国际、明发新城中心、正荣润江城、雅居乐滨江国际等楼盘陆续加推。另外还有禄口、六合、河西等轨道交通利好片区加推，以致8月市场新增的住宅供应达到七八千套。

9月底限贷限购双限的解除，被业内誉为带给南京楼市的“国庆大礼包”，更是“抢跑发令枪”。据网上房地产数据统计，2014年十一长假期间，超速冲刺成功的选手保利地产卖出5亿、复地双子新都国际和御钟山共卖出4.6亿、升龙河西双子升龙天汇和公园道共卖出3亿、荣盛江北双子龙湖半岛与莉湖春晓卖出2.1亿元、弘阳集团的旭日上城7日卖出2亿、雅居乐江北豪宅项目藏龙御景卖出1.5亿元、中海凤凰熙岸卖出1.5亿。

2014年临近年末，央行宣布全面降息后不到一周的时间，共计有7家楼盘推出新房1500多套，半数以上楼盘宣告热卖，新增销量累计近千套。进入最后的12月，冲刺形势更明朗，共计61家楼盘，推出13000余套房源，开发商的冲刺决心可见一斑。

[选手篇]

奔跑感言

奔跑冠军：世茂集团

2014年的楼市奔跑冠军，当之无愧的是合同销售金额90亿元的世茂集团，世茂地产南京公司营销总监田川对于这一年，总结了3点，一、品牌集中度提高了，不管是拿地还是销售，土拍市场难得见到小开发商的身影，2014年销售额前十名的开发商，起码都在30亿元以上，楼盘也一样，2013年世茂君望墅卖了20亿元就位列南京市第6名，2014年超过20亿元估计只能排第8名。二、政策更为严格，不管是拿地标准要求“9050”，还是建筑新房不能再“偷面积”，为了环保节能要求防晒双层百叶窗……政府对于开发商建设新房的标准要求越来越高，产品没有优势的楼盘竞争力越来越弱。三、市场更为理性了，除了国庆节行情出现飞跃式的增长，上半年一直在稳定地走下坡路，下半年一直在稳定地走上坡路，供应量的爆发导致了库存量居高不下，买房人和开发商都比较理性，买房人不再跟风追涨，开发商坚持低价跑量，拿地都呈现一派和谐谦让的氛围，越来越理性的楼市，在供应量更大的2015年，应该更加平稳。

奔跑高手：新城地产

2014年制造了多起业内话题，国庆节来访量超5000人，一片惨淡中10月份就完成销售任务的新城地产可谓跑全马技术高手。对于2014年，新城地产南京公司策划经理刘颖表示，能够跑出好成绩，关键在于点选得准，楼市低迷，他们就及时降价，用实打实的低价来吸引客户，比如新城玖珑湖的及时降价，楼市开始回暖，他们就迅速推出差异化品质化的产品来占领市场，比如九龙湖的叠墅、香溢紫郡的SOHO公寓。反正兵来将挡水来土掩，客户的需求还是存在的，但是更为理性，只要踩准点，应对之策做足、做到位，就能取得好成绩。接下来的2015年，应该波动不会太大，平稳为主。

南京市房地产开发促进会秘书长张辉：2014年政策、市场、房价都体现出一波三折、跌宕起伏的特点，如政策面的松限松贷等，各方面政策都从调控转为以市场发展为主，每个片区都有其发展特点，政府重点规划在江宁以及浦口新城等。2015年支持市场持续稳健发展，房价会以上涨为主。

同策房产咨询股份有限公司南京分公司副总经理杨锐：2014年南京楼市四季度冲量明显，2015年上半年走势平稳，库存应该逐步下滑，但是下半年随着新增地块的上市，供应会加大。房价方面，稳中有升或是趋势。

（责任编辑/唐永谊）