进入下半年，中央在房地产调控方面，加大了政策宽松力度，从行政手段、首付政策、贷款利率等多方面对楼市进行持续的刺激。11月东莞楼市进入年内“高潮”，成交量创年内新高。其中，临深片区住宅成交次占据东莞楼市成交主导。
A成交量创年内新高
    延续10月份楼市回暖的态势，11月东莞楼市呈现成交加速回升趋势。据东莞中原研究部数据监测显示，该月东莞住宅网签72万㎡，环比上升18%，住宅成交明显走高。虽然同比去年有所下滑，但与历年同期成交量相比，11月东莞住宅成交量处于历史高位水平。
    合富辉煌东莞市场研究部表示，11月成交量环比10月增两成，保持“三连阳”，连续3个月环比增长。11月成交量同时创下2013年12月以来最高值。从月度走势看出，今年1月份以来，在大方向上看，楼市成交呈现逐渐回稳趋。其中3月-8月市场维持在30-40万㎡之间低位徘徊。9月开始，楼市回暖的力度加强，在一系列利好政策下，11月成交量创下年内高峰。
    东莞中原研究部表示，近期东莞楼市成交持续升温，一是市场政策环境持续利好，继央行“9.30”信贷政策出台之后，在多地相继通过调整公积金、税费等政策支持购房者入市。    本月21日，央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，市场迎来自2012年7月以来的首度降息，5年以上贷款利率从之前的6.55%降至6.15%，20年期100万房贷月供可少234元；二是，在今年楼市持续低迷下，众多房企业绩大幅下滑，踏入年底，为冲刺今年业绩，众多新盘开盘扎堆入市，市场供应近两月来连续创下高位；近期万科、碧桂园等品牌房企发力明显，旗下多个全新项目，如南部湾万科城、万科中心、碧桂园翡翠山、碧桂园天玺等集中入市，在其强大的品牌号召力下亦有力促进购房者入市；再者，市场项目低开成年末房企冲刺常态，如本月虎门万达洋房更以8413元/㎡的均价入市，成为引导购房者入市的直接因素。
    业内人士表示，11月东莞楼市进入年内“高潮”，多个新盘入市均取得超过八成的销售率。延续10月份的态势，大户型成交继续向好，是东莞楼市成交回暖的重要标志。一线品牌房企在市场上占主角，包括万科、万达、碧桂园等在内的多个品牌项目在11月表现出开盘即基本售磬的火爆情况。可见，11月楼市呈现成交加速回升趋势。
B临深片区占成交主导
    从成交类型来看，11月东莞刚需产品成交上升。据东莞中原研究部数据监测显示，该月，东莞刚需产品成交明显放量，70-125㎡产品成交占比达66%，一方面，该月别墅新增量明显下降，11月180㎡以上产品成交占比下滑至8%；另一方面，进入年底，众多刚需新品开始扎堆入市，城区、滨海片区等热点片区刚性需求等到有效释放，11月东莞楼市70-125㎡产品成交占比达66%。
    从成交区域来看，11月临深片区住宅成交再次占据东莞楼市成交主导。究其原因，业内人士分析：一方面，凤岗三正瑞士半山、益田大运城邦等前期上市项目，在片区众多项目纷纷让利冲量下，仍然取得不俗的销售成绩；另一方面，本月临深片区再次迎来碧桂园项目入市，黄江碧桂园翡翠山住宅单盘网签477套，合计4.97万㎡。另外，中心城区及滨海片区本月亦成交不俗，进入今年最后一季度，中心城区及滨海片区作为楼市需求的热点区域，在全新项目陆续入市下，需求开始暴发，尤其是刚性需求受到长期压抑的虎门片区，在近两月万科及万达等品牌房企项目大举入市下，片区成交开始大幅上行，11月虎门网签量达7.34万㎡，居东莞各镇区住宅网签排行第二位。
    据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月高品质大户型成交情况表现突出。从11月东莞市住宅签约金额前10名项目，看出热销楼盘的几个特征：临深片区或泛临深片区成交较好，如凤岗、黄江、虎门、松山湖等共有7盘上榜；市区楼盘成交突出，如南城2盘上榜，莞城1盘上榜；高品质大户型楼盘表现突出，如前十名有五个楼盘成交套均面积在120平方米以上，其中有四个盘套均面积在150平方米以上，如高品质大户型楼盘鼎峰源著、星城翠珑湾和锦绣山河等；刚需项目表现突出，如前十中，有五个盘套均面积在88-104平方米；高性价比楼盘成交突出，如莞城龙光君御旗峰，签约均价不到九千元，性价比较高。
C普通住宅均价基本企稳
    据合富辉煌东莞市场研究部数据显示：11月东莞住宅整体均价约9202元/平方米，同比略涨4%，环比10月略降3.0%。东莞房价较稳定，波动幅度较小，长期在9000-9500元之间波动。东莞市区房价也表现平稳，从2013年12月始，房价长期维持在10500元/平方米上下300元幅度波动.
    业内人士表示，进入年底，为冲刺今年业绩，众多项目入市定价均较为谨慎，大多采取“低开”策略，而在售项目亦普遍调整价格出售，从今年下半年开始，东莞普通住宅网签均价便开始低位运行，一方面受楼市价格下调影响，另一方面，则由于今年三季度石龙等非楼市热点区域成交较为显著，进而拉低整体楼价。进入今年四季度，一方面由于市场政策环境不断利好，开发商信心有所上涨，虽然市场上众多入市项目仍然低开，但楼市让利幅度扩大趋势有所收止；另一方面，进入四季度，城区、滨海片区等楼市热点片区开始持续发力，片区内多个品牌房企项目入市，11月临深片区、中心城区及滨海片区住宅成交突出，而大石龙片区、东北片区及水乡片区住宅成交占全市总量较小，均不足1成，因此亦导致近两月东莞普通住宅均价较前期略有上涨。
    另一位业内人士表示，虽然11月东莞楼市在成交量取得了较大的回升，但在价格方面表现平稳。一方面由于市场回暖的基础尚不牢固，目前尚未达到涨价条件。另一方面，随着供应的增加，市场竞争日趋激烈，开发商更多倾向于“以价换量”，保持价格理性与稳定，刺激楼市成交。其预测，12月岁末，在楼市走向暖冬的大背景下，开发商摩拳擦掌，积极备战，做最后的冲锋，以尽可能地挽回上半年成交的颓势。故在最后的一个月，东莞楼市供应量将会持续增加，楼市成交也将可能继续创年内新高。

（责任编辑：唐永谊）