焦点 | “退去楼市泡沫”的温州土地市场升温背后：被划入长三角经济圈与大房企进驻

中房报记者 秦佳丽 | 北京报道

放眼望去，温州土地市场尽显繁华。

据中指研究院新近推出的一份房企拿地排行榜，2020年1月—4月，温州以330亿元土地成交总价入围全国土地成交城市排行榜TOP10；并以178%同比涨幅位居榜单城市之首。

相较于部分城市在疫情影响下土地推出节奏的放缓，温州正成为资金充裕型房企补仓的热门地。前4月温州土拍阵营既有德信、众安等浙系本土房企抢滩，也有龙湖、世茂、远洋、恒大、碧桂园等品牌房企入局。

相关专家表示，“市场高潮时卖房、低潮时抢地”的房企运作规律，再加上长三角都市圈规划利好等因素，令近几年表现平平的温州土地市场开始抢眼。伴随当地土地出让力度的加大，房企进驻意愿增强，预计浙南地区土地成交状况会继续向好。

一个逆势上扬的城市

温州土地市场近期走出了量价齐升的“独立行情”。除成交总价大幅攀升外，2020年1月—4月，温州共成交68宗经营性用地，总出让建筑面积635.6万平方米，同比增加52.3%；楼面均价7206元/平方米，同比上涨12.8%。房企角逐间，当地多项纪录刷新。

2月12日，永嘉瓯北王家坞地块经过9小时455轮竞价，创下了温州土拍市场拍卖最久时长纪录。8家房价角逐下，该宗地块最终由德信地产以25.27亿元斩获。整场颇为刺激的鼠年开局土拍战，更像是为沉寂已久的温州土地市场打响预告，预示着接下来品牌房企投资加码以及高溢价地块的出现。

4月15日，恒大、碧桂园在温州双双摘得商住地。其中碧桂园以总价12.98亿元竞得温州鹿城仰双地块；时隔2年再度于温州拿地的恒大，以10.59亿元总价入手乐清市滨海新区地块，成交楼面价9578元/平方米，超过此前中梁·御品，成为板块地价新标杆。

4月24日，雅戈尔以48.62亿元竞得鹿城区黄龙商贸城地块，成交总价位居前4月温州房企拿地之首，同时在4月份全国住宅用地成交总价房企榜单上位居TOP7。该宗地块成交楼面价18279元/平方米，出让时设有地价上限和自持面积上限。

阳光城则以楼面价20888元/平方米摘得温州旧城隔岸垟一商住用地，位于温州前4月成交楼面价榜首。

龙湖总计摘得15.66万平方米土地，在前4月温州土地建筑面积储备中问鼎。

德信凭3宗地块居于前4月温州拿地频次之最，主要位于经济技术开发区和永嘉县，溢价率均超过30%，其中2宗竞配政策性用房面积。

通过活跃于温州土拍市场的诸多身影可见，龙湖、世茂、远洋、美的置业、新城控股等百强房企正成为温州土地市场中坚力量；以鹿城区为代表的优质市区地块仍是外来房企抢滩重点；竞配加封顶现象，也在当地土地市场屡现。

“从前4个月市场情况来看，优质地块释放的吸引力始终比较大，也正是由于地处核心地段，使得其溢价率与成交总价显示较高，成为当地逆势上扬的因素之一。” 中国城市房地产研究院院长谢逸枫向记者补充，温州土地市场量价齐升将直接作用于二级市场，可能助推当地房价上涨预期，对原本持观望态度的投资者“推波助澜”。

楼市预期利好

不论是基于房企逆势补仓需要，还是对温州楼市看好，抑或是当地区位吸引力，温州土地市场升温的背后其实拥有丰富的铺垫。

在不少业内人士看来，不菲的商品住宅底价，相对平衡的供求关系，正呈现出温州楼市开发的向好一面。2020年4月份，温州新建商品住宅均价18234元/平方米，环比、同比皆有上涨。另据克而瑞数据，2019年，温州全市住宅供应面积860万平方米，住宅成交面积860.4万平方米，全市商品住宅供求比1.08，去化周期9.3个月，供求关系整体持平。

“退去楼市泡沫后，温州曾经一度不被视作真正意义上的长三角核心城市，其在房地产市场的表现力也比不上周边的台州、绍兴和嘉兴。但近两年温州算是后发而至，当前土地投资机会较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，“在这背后，温州新近被纳入长三角一体化核心城市产生了积极作用；另外，诸如德信等本土房企的崛起也产生了一定效应。”

过去一年，作为二线城市的温州表现可圈可点。当地GDP数值达6606亿元，赶超沈阳、长春、石家庄、潍坊和哈尔滨这五座城市重返全国TOP30；新被划入长三角经济圈，戴上“长三角南大门”头衔。

也正是2019年，温州土地市场有了初步回暖痕迹，全年卖地收入突破1000亿元，位居全国第15位。保利、新力、蓝光、弘阳、中庚、融信、金科、天阳等房企纷纷入局，在温州市场大力拓展。

期间伴随的还有当地持续三年“大拆大整”专项行动后的“大建大美”。而根据此前温州市自然资源和规划局公布的《温州市区2020年一季度经营性国有土地使用权出让计划清单》，当地市区土地将持续放量，计划推出34宗地块共2282亩，迎来新一轮开发。

在谢逸枫看来，温州土地市场逆势上扬的背后其实离不开房企“低潮时抢地，高潮时卖房”的运作逻辑。“简单来说，房产市场行情好的时候，开发商可能会全力以赴把房子卖出，加快销售回款；对应如果市场处于低谷，开发商可能会集中精力将设备资金用以抢地补仓。”

他进一步向记者表示，对于‘不差钱’的房企来讲，当前是最佳的土地补仓期。另外，受益于宽松的货币政策与信贷环境，房企融资成本更低，通过银行贷款或其他途径发债，获得大笔资金的房企仍会进入热门的土拍市场抢地。

严跃进表示：“接下来预计仍有更多房企愿意进驻温州拿地，这是浙南土地市场崛起的一种表现，预计后续土地成交状况不错。”